domingo, 11 de octubre de 2015

La vivienda en medio de las practicas electorales… en Colombia.

En http://www.eje21.com.co 
Domingo 11 de Octubre 2015

La relación que hay en el ejercicio de la política con la vivienda, siempre despertó interés particular, ya que la defensa de la propiedad y la condición digna de la vivienda como ideal, consiguen todo tipo de simpatías, pero diversos aspectos negativos han transformado principios sociales fundamentales y la “mercantilización” de la vivienda en cuanto el soporte de las maquinarias electorales, alteraron profundamente los escenarios del desarrollo urbano con todo lo que significa en términos de informalidad e ilegalidad.

Muchos aplaudimos y respaldamos propuestas en escenarios del estado, que pedían el diseño de más políticas públicas de vivienda para las personas con menor capacidad, y la generación de patrimonio familiar fundamentado en la vivienda.

Los planes fueron la respuesta para demarcar los proyectos y en las ultimas décadas modelos diversos fueron concebidos para estructurar e implementar las metas trazadas, pero con el pasar del tiempo decantaron escenarios que mostraron aspectos negativos y quienes proponían, diseñaban y ejecutaban, deformaron los principios y diversos escándalos comenzaron a salir a la luz pública.

Ver: “No nos dejemos engañar, aquí en Colombia no existe vivienda de interés social y los más pobres están condenados a vivir en la miseria, a que los engañen desalojándolos de tierras a veces hasta productivas para ir a engrosar las hordas de Juan sin tierra”.


Lo primero que se manifestó, era la forma como los terrenos eran habilitados para la construcción de los proyectos, usando argumentos lejanos a criterios técnicos, formulados desde instituciones carentes de condiciones profesionales ó sometidos a presiones que inducían a conceptos erróneos.

De esta manera los suelos menos aptos fueron objetivo, y rellenos, áreas de interés ambiental, y en general suelos con afectaciones que comprometían la urbanización, fueron “cuota inicial” del conflicto en muchos de los municipios del país.

Ver: “Mientras Vargas Lleras le abre espacio en la campaña de la reelección presidencial, a Char lo agobia el viejo lío de los proyectos de vivienda que hizo en zonas de alto riesgo de Barranquilla”


Seguido, los escándalos de la constructoras no tardaron en ser evidentes y la avaricia generada por la perspectiva de “negocio”, que coloco la vivienda como un objeto con el cual especular, llevo a diferentes gremios a diseñar políticas de “beneficios” que usaban como excusas el “bien común” ó “interés colectivo prioritario”, lo que indujo de manera inevitable la asociación a actores políticos que pudieran insertar en escenarios de estado, leyes y normas que posibilitaron los beneficios asociados a fomento y promoción de la “Vivienda Social”.

De esta manera, beneficios tributarios, subsidios, tasas preferenciales, bancos de materiales, entre otros, fueron la batería de “estímulos” que el estado se vio obligado a crear, y en este punto, constructores y “líderes políticos”, ejecutaron recursos con todo tipo de irregularidad, que van desde sobre costos en los rubros del contrato (honorarios profesionales en primera línea), hasta la utilización de materiales de mala calidad, pasando por la evasión de impuestos, el no pago de obligaciones de ley, lavado de activos y demás, que en medio de la inercia del fenómeno tomaron mayor protagonismo.

Ver:” Continúan conociéndose casos de estafa de constructoras de vivienda popular en todo el país”


Dicha inercia terminó cerrando el circulo de las malas practicas, en el momento en que los “líderes políticos” asociaron a sus maquinas electorales, las posibilidades de presión que la vivienda materializaba en las condiciones familiares y en este punto pensaron en no entregar la propiedad, y la posesión ó beneficio, era el elemento a “negociar” en cada contienda y ante la amenaza creciente de perdida del “poder”, el despojo sistemático de las viviendas para ser entregadas a población con mayor capacidad electoral, fue una constante más en la maquinaria.

La urbanización Ciudadela La Linda, al noroccidente del municipio de Manizales, es un digno ejemplo para ser estudiado desde todos los matices expuestos y que entes de control (desde un ideal de acción y sin presión política), nos pudieran describir, cuantas más malas y lamentables practicas usan la vivienda como argumento, para definir una sociedad sin escrúpulos.

Ver:”La Fiscalía llamó a juicio a Consuelo Lizarralde Vélez, ex diputada de Caldas, por urbanización ilegal y estafa. En 1995, Lizarralde Vélez realizó un contrato para la construcción de 1.067 viviendas de interés social en la ciudadela La Linda de Manizales. Hasta la fecha solo se han construido 380 casas afectando de esta manera a las personas de bajos recursos que pagaron por estas viviendas , dice la Fiscalía”.


Ver: ”el episodio más reciente de la historia de la ciudadela del mismo nombre, 1.400 casas y apartamentos en un sector de la ciudad de Manizales, en la que desde el año pasado hay investigaciones penales y administrativas de por medio. Hace siete años ese proyecto estaba llamado a convertirse en la obra de mostrar del Liberalismo Popular Barquista de Caldas, el grupo político que orientó el senador Víctor Renán Barco. Hoy el plan urbanístico tiene muy pocas ejecutorias que mostrar en cuatro de siete etapas que tenía previstas y se ha convertido en una pesadilla para los barquistas que conforman Profesionales Asociados para el Bienestar de Caldas (Pasbicaldas), la organización promotora de la construcción”.


La ciudadela como laboratorio de exploración, debería ser reto académico-intelectual (previo al mismo macro proyecto San José), y se debería entender en el desarrollo de la ciudad que desde la academia tanto se critica, pero que poco se analiza.

Seguramente son muchos más los ejemplos que pasan bajo la vista cómplice y en este momento de contiendas electorales, debería ser insumo suficiente para decidir o por lo menos pensar ¿Qué será de nuestra ciudad?

domingo, 10 de mayo de 2015

Análisis de indicadores de densidad en el municipio de Manizales, Colombia

Analysis of density indicators in the town of Manizales, Colombia
Gustavo Arteaga Botero
Arquitecto, Magíster en Diseño Arquitectónico Avanzado de la Universidad de Buenos Aires. Docente ocasional, Facultad de Arquitectura, Universidad Nacional de Colombia, sede Manizales. Correo: gustavo.arteaga@gmail.com

Resumen
Desde la adopción de las diferentes leyes nacionales relacionadas con el ordenamiento territorial, después de la Constitución de 1991, las superficies urbanas de los municipios se han transformado, a medida que las dinámicas socio-económicas, como puede ser el cambio de patrones poblacionales, según hábitos de consumo, adaptan los nuevos lineamientos estructurales, en cuanto al principio del bien común sobre el particular. En este sentido, se hace necesaria una revisión que permita evaluar, analizar y reflexionar sobre las consecuencias e impactos de la aplicación de los marcos normativos, a la luz de los atributos urbanos característicos, básicos mensurables, como son la población asentada, la extensión (superficies) y la densidad urbana, como factor resultante de los dos anteriores.
Para realizar dicho análisis, se toma como referencia la información producto de las revisiones hechas al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, del Municipio de Manizales, desde su adopción en 2001, (revisiones 2003, 2007) y el acuerdo de marco municipal, que afectan la división político-administrativa en 2004, teniendo como material de contraste técnico el Perfil Sociodemográfico por Comunas y Barrios, según los resultados del XVI Censo Nacional de Población y de Vivienda 1993.
Palabras clave: Superficie urbana, Densidad urbana, Comuna, Urbanización, Manizales

Abstract
Since the inclusion of the different national laws related to territory planning and management after the 1991 Constitution, the urban interface of the municipalities, has changed as the socio-economic dynamics (such as changing population patterns according to consumption habits) adapt the new structural guidelines regarding the principle of the common good over the individual. In this sense it becomes necessary a review that helps to assess, analyze and reflect on the consequences and impacts of the implementation of the policies, with the aid of measurable characteristic urban framework attributes, such as: the settled population, extension (surfaces) and urban density as a factor resulting from the above.
For this analysis, the product information from the reviews made for the Plan de Ordenamiento Territorial, POT, del Municipio de Manizales, is taken as a reference, since its enforcement in 2001 (Revisions 2003, 2007) and the municipal framework agreement affecting political administrative division in 2004, having the Sociodemographic Profile for Municipalities and Districts according to the results of the XVI National Census of Population and Housing 1993 as a material for technic contrast.
Keywords: Urban area, Urban density, City, Urbanization, Manizales

Introducción
En las últimas décadas, el crecimiento de la población urbana se establece como un fenómeno mundial, que proyecta que más del 60% de los habitantes estarán asentados en centros urbanos para 20301, con lo que la densidad será una característica fundamental de los nuevos escenarios, en donde las ciudades del continente asiático serán ejemplo del fenómeno2, y la urbanización en “aglomeración3”, una consecuencia acelerada por factores económico-productivos, donde el equilibrio, en términos de “punto de sostenimiento”4 para la gestión urbana se enmarca como prioridad en las agendas multilaterales. 
Para 2010, Latinoamérica ya , presentaba un 80% de la población viviendo en zonas urbanas, lo que manifiesta la llegada, de manera anticipada, al panorama descrito en el párrafo anterior que, asociado con dinámicas específicas de crecimiento y migración poblacional, obliga a que las dinámicas de transición demográfica y urbanización5 deban ser analizadas bajo modelos que describan las condiciones y preparen, en términos de políticas públicas, la gestión del Estado como regulador y como actor que anticipa las presiones, para evitar fenómenos no deseados de especulación, en marcos de lógicas de oferta y demanda de bienes escasos en nuestro modelo económico.
En Colombia, la correspondencia de relación poblacional es dramática. Las ciudades grandes, desde décadas anteriores, evidencian el fenómeno y como fruto de escenarios coyunturales, violencia en lo rural, le han traspasado a las ciudades intermedias actores de presión poco analizados y detallados.
En el municipio de Manizales, un 95% de la población ya es urbana, con fenómenos paralelos especiales como el poco crecimiento de la población, la migración de población urbana a otros centros urbanos nacionales y la alteración en las condiciones físicas del territorio; lo que hace necesario un contraste para evaluar las dinámicas propias y consolidar la información entorno a un modelo de ciudad que describa al municipio. Por lo anterior, en primera medida se estudian las particularidades de la densidad urbana y los factores de variación, analizando, según la división administrativa, la relación habitantes/superficie, para proponer en un rango temporal, ajustado a las posibilidades de información, parámetros comparables y contrastables, y producir insumos para posteriores análisis, que puedan aportar al diseño de indicadores asociados a una gestión urbana coherente con un modelo de ciudad6.

Materiales y Métodos
Variables Estructurales urbanas del municipio de Manizales
Generalidades urbanas:
El municipio, en su área urbana, se divide en once comunas, que presentan características particulares, asociadas al territorio (comunas heterogéneas), donde la topografía incide de manera directa en el desarrollo, ya que las infraestructuras urbanas presentan limitantes físico-funcionales que producen, por ejemplo, cotas de servicio, en el caso del acueducto y pendientes máximas operativas de los sistemas viales para el transporte, entre otras; lo que decanta en escenarios particulares de relación entre la población y la superficie que habita, en donde existe información estructural para soportar análisis específicos.
Población por comunas:
La población es la primer variable estructural para el análisis de las características urbanas y el contraste, en cuanto el desarrollo urbano, por lo que es importante relacionar el comportamiento, en función de los datos que registra la Secretaría de Planeación Municipal, en su Centro de Información y Estadística, CIE, con el Perfil Sociodemográfico por Comunas y Barrios, según los resultados del XVI Censo Nacional de Población y de Vivienda 1993 (Ver Tabla 1).
De la Tabla 1, es importante resaltar el rango dentro del cual se encuentra la población hasta 1993, con un mínimo de 17 mil 838 habitantes en la comuna Palogrande y un máximo de 41 mil 259 habitantes en la comuna La Fuente. Para 2005, el mínimo se ubica en 21 mil 403 habitantes en la comuna La Estación y el máximo, en 62 mil 059 habitantes en la comuna Ciudadela del Norte, lo que muestra un escenario dinámico urbano en periodos cortos, en el municipio.
Al contrastar con información del año 2001, fenómenos de contracción y re-poblamiento como el de la comuna Atardeceres terminan por manifestar procesos de movilización de población urbana, y al analizar la misma característica en la comuna Ciudadela del Norte, se sugiere que esta es la comuna receptora de población, porque mantiene crecimiento constante.
Superficies de las comunas del municipio:
Las superficies de las comunas del municipio consignadas en la Tabla 2 responden a la extensión en hectáreas, en donde los datos relevantes de contraste se extraen del Perfil Sociodemográfico por Comunas y Barrios, según los resultados del XVI Censo Nacional de Población y de Vivienda 1993, informe publicado por la Gobernación de Caldas y a partir de los datos elaborados, en 2014, por el Sistema de Información Geográfico, SIG, de la Secretaría de Planeación del Municipio, desde la adopción y revisión del perímetro urbano, en el marco del Plan de Ordenamiento Territorial, desde 2001.
Es interesante observar, en la Tabla 2, el comportamiento atípico de la comuna Ciudadela del Norte, que ha tenido un crecimiento considerable, al pasar de 358 hectáreas, en 1993, a 514,3 en 2007.
Tabla 1. Detalle de población urbana del municipio de Manizales, 2005-2015
COMUNA
Población 1993
Población 2001
Población 2005
Población 2010
Población 2015
1. ATARDECERES
23.971
31.862
28.667
29.560
30.457
2. SAN JOSÉ
27.209
27.825
25.063
25.390
24.022
3. CUMANDAY
27.629
28.286
28.924
29.923
29.100
4. LA ESTACIóN
19.043
22.236
21.403
22.223
22.988
5. CIUDADELA DEL NORTE
39.533
46.895
62.059
62.444
64.221
6. CERRO DE ORO
22.863
27.643
28.758
29.428
31.917
7. TESORITO
19.729
21.467
22.022
22.663
23.797
8. PALOGRANDE
17.838
20.997
24.643
25.938
25.855
9. UNIVERSITARIA
33.891
37.701
36.387
37.011
38.185
10. LA FUENTE
41.259
47.550
43.151
44.018
44.975
11. LA MACARENA
25.829
28.736
32.061
32.766
33.138
Población urbana
298.794
341.198
353.138
364.365
368.655
Población rural
29.366
26.153
26.656
27.126
27.442
Total Población Municipio
329.561
369.645
379.794
388.490
396.075
Fuente: CIE. Centro de Información y Estadística, Secretaría de Planeación, Alcaldía de Manizales.

Tabla 2: Detalle de superficie urbana del municipio de Manizales, 1993-2007
COMUNA
área en Ha 1993
área Ha (acuerdo 508/2001)
área Ha (acuerdo 573/2003)
área Ha (comunas Acuerdo 589/Acuerdo de División Territorial
área Ha Acuerdo 663/2007
1. ATARDECERES
879,00
348,05
322,01
323,27
327,37
2. SAN JOSé
100,00
90,38
89,19
89,19
89,21
3. CUMANDAY
117,00
117,44
118,02
117,86
117,86
4. LA ESTACIóN
135,00
135,62
136,45
143,59
143,59
5. CIUDADELA DEL NORTE
358,00
363,82
481,07
474,08
514,30
6. CERRO DE ORO
298,00
348,63
411,34
391,22
413,77
7. TESORITO
1.618,00
804,86
782,81
785,28
789,60
8. PALOGRANDE
427,00
461,15
459,98
480,10
479,85
9. UNIVERSITARIA
182,00
197,00
206,99
206,99
206,62
10. LA FUENTE
177,00
189,08
189,83
189,83
189,89
11. LA MACARENA
196,00
218,57
226,00
224,88
226,61
SUBTOTAL
4.487,00
3.274,60
3.423,69
3.426,30
3.498,66
Fuente: Elaboración propia.
En cuanto a otras comunas, es llamativo el comportamiento de: La Estación, Cerro de Oro y La Macarena, donde se presenta aumento de superficie dentro del periodo de incorporación del Plan de Ordenamiento Territorial 2001-2007. Atardeceres, junto con Tesorito, presentan ajustes considerables en sus superficies, respecto a 1993, pasando de 879 a 327,37 hectáreas; y de 1.618 a 789,60 hectáreas, respectivamente, en 2007.Esto supone la transformación del suelo disponible del municipio de Manizales. En periodos más cortos, los fenómenos que presenta la comuna Palogrande también son de interés.
Densidad urbana7:
De las variables estructurales urbanas, en cuanto las características mensurables, la densidad es la resultante de la población asentada y la cantidad de superficie que ocupa. En la actualidad, dicha variable es el indicador de mayor seguimiento en las dinámicas urbanas, ya que se asocia a las condiciones que afectan la calidad urbana, como puede ser la demanda de infraestructuras educativas, de salud o de transporte, llevando a escenarios de conflicto las coberturas mínimas, que se deben satisfacer por parte de las administraciones públicas.
Tabla 3: Detalle sobre densidad urbana del municipio de Manizales, 1993-2014 hab/ha
COMUNA
Densidad
1993
Densidad 
2001
Densidad
2003
Densidad
2004
Densidad
2007
Densidad
2014
1. ATARDECERES
27
92
99
89
88
93
2. SAN JOSé
272
308
312
281
281
269
3. CUMANDAY
236
241
240
245
245
247
4. LA ESTACIóN
141
164
163
149
149
160
5. CIUDADELA DEL NORTE
110
129
97
131
121
125
6. CERRO DE ORO
77
79
67
74
70
77
7. TESORITO
12
27
27
28
28
30
8. PALOGRANDE
42
46
46
51
51
54
9. UNIVERSITARIA
186
191
182
176
176
185
10. LA FUENTE
233
251
250
227
227
237
11. LA MACARENA
132
131
127
143
141
146
Promedio
134
151
146
145
143
148
Fuente: Elaboración propia.

En la Tabla 3 se presenta la relación de la densidad urbana, desde 1993 hasta 2014, según los criterios mencionados con anterioridad, que da como resultado un promedio, hasta 2014, de 148 habitantes por hectárea, lo que se traduce en menos de dos habitantes por metro cuadrado. Llama la atención la mayor densidad, dentro de los parámetros de las otras comunas), de las más antiguas o fundacionales, como las comunas Cumanday y San José, esta última condicionada, en la actualidad, por un proceso de renovación urbana. 

Discusión
Fenómenos propios del municipio de Manizales:
Respecto a los fenómenos que tienen que ver con el análisis de la población urbana, en primera medida se debe resaltar el hecho de que el 95% de la población ya es urbana en el municipio, con lo cual la condición de transformación y presión, fruto del desarrollo urbano que exige una nueva población, resulta inexistente. Por el contrario, existe un proceso de consolidación, desde hace varias décadas, sobre la mayoría de la superficie urbana del municipio.
En la Tabla 1 es posible observar que sólo en dos comunas, Ciudadela del Norte y La Fuente, los patrones de crecimiento son atípicos y, por consiguiente, es donde la demanda de suelo debería ser especial, al analizare en el tiempo, pero se describe un fenómeno diferente cuando se hace el análisis de la Tabla 2, que muestra como las comunas de mayor variación, en cuanto a la afectación de superficies, a Ciudadela del Norte, Cerro de Oro, Tesorito y Palogrande, lo que responde, de forma parcial, a la dinámica de la población; y abre un escenario particular, donde la población se redistribuye en función de otras dinámicas urbanas, no propias sólo de la demanda de suelo, sino de la búsqueda de condiciones productivas y/o de servicios8.
Cuando se observa la Tabla 3, es notorio que las condiciones de densidad, desde 1993 hasta 2014, presentan patrones que responden a tendencias lógicas, en donde no existe presión sobre la superficie, por crecimiento de la población, según la Tabla 1. Por el contrario, las comunas más antiguas (fundacionales) responden, de forma coherente, a un patrón de mayor densidad: 269 y 247 habitantes por hectárea, en comuna Cumanday y comuna San José, teniendo claro que en esta última se da actualmente un proceso de afectación, por un tema de renovación urbana.
Dicha condición genera en la ciudad un desarrollo compacto, en donde las fuertes condicionantes topográficas del territorio son factor preponderante para un modelo de ciudad donde la densidad no es característica asociada o factor que modifique la superficie urbana de Manizales; y es en este punto donde se puede sostener que las dinámicas de crecimiento urbano responden a tensiones que tienen que ver más con variables económicas, en función del costo del suelo.
Es posible soportar, con la Tabla 4, la relación de los predios residenciales urbanos, según comuna y estratificación, para observar las proporciones de afectación de cada estrato en la comuna y establecer los estratos estructurales de la misma, como sucede en Atardeceres, soportada en estratos 2 y 4; o la comuna Palogrande, de estratos 5 y 6.
La Tabla 4 pone en evidencia, además, la presión que recae, por suelo urbano, en el estrato 2 que habita en la comuna Ciudadela del Norte; y en el estrato 3 de la comuna Cerro de Oro, con una cantidad atípica de predios. Esto permite analizar que la disminución poblacional en comunas como La Fuente puede estar justificada en un deterioro de la capacidad económica, que obliga, en cuanto al fenómeno existente en el estrato 2 de la comuna Ciudadela del Norte, a la migración hacia el interior del perímetro urbano del municipio; y a un proceso de consolidación de vivienda, en lo que tiene que ver con el estrato 3 de la comuna Cerro de Oro. Ambos fenómenos, previos a la implementación de políticas públicas de vivienda prioritaria y de interés social, en el año 2012. En tal sentido, el ajuste de densidad durante los años 2001 y 2003, en la comuna La Fuente, describe factores del mismo fenómeno, con una disminución posterior.

Tabla 4: Detalle de predios urbanos del municipio de Manizales, por comuna, según estratos socio-económicos
Comuna
Predios Residenciales Comuna
Estrato 1
Estrato 2
Estrato 3
Estrato 4
Estrato 5
Estrato 6
1. ATARDECERES
4.846
2.33
1.030
453
2.897
47
186
2. SAN JOSé
2.367
1.008
903
455
1
No
No
3. CUMANDAY
3.193
15
99
2.759
302
17
1
4. LA ESTACIóN
3.358
14
2.114
1.066
151
13
5. CIUDADELA DEL NORTE
13.984
1.746
9.817
2.283
138
No
No
6. CERRO DE ORO
5.158
3
1.099
3.085
793
102
76
7. TESORITO
5.404
147
185
3.903
489
90
590
8. PALOGRANDE
3.866
24
12
80
418
1.234
2.098
9. UNIVERSITARIA
6.218
498
2.205
3.515
No
No
No
10. LA FUENTE
7.117
1.703
1.574
3.205
634
1
No
11. LA MACARENA
4.538
1.064
971
2.397
81
No
25
Total Predios x Estrato
60.049
6.441
17.909
24.249
6.819
1.642
2.989
Fuente CIE. Centro de Información y Estadística de la Alcaldía de Manizales. Soportado en información catastral del año 2010.
Otra información que destaca, describe comunas caracterizadas por comportamientos poblacionales estables, los cuales no tienen presión para generar mayor urbanización, como las comunas Cerro de Oro, Tesorito y Palogrande. Asimismo, se hace evidente la oportunidad de generar y albergar viviendas, en el caso de Cerro de Oro y Tesorito para el estrato 3; y de los estratos 5 y 6, en el caso de comuna Palogrande, lo que presiona la superficie de las comunas. En análisis posteriores, se pueden representar marcos de especulación, con el suelo urbano habilitado.
En la comuna Atardeceres resulta llamativo el fenómeno asociado a la población, que tiene la capacidad de reorganizarse en función de los predios que ocupa, algo que daría para argumentar que los procesos de densificación están asociados a la formalización y/o mejora de la vivienda.

Conclusiones
A nivel general, resulta interesante sostener que, de la proporción de habitantes existente entre lo rural y lo urbano, no se genera una condición directa respecto a la densidad en Manizales. Por el contrario, según condiciones específicas de crecimiento poblacional, habilitación del suelo y regulación, hay nuevos elementos por evidenciar, que permiten direccionar y contrarrestar turbulencias ocasionadas por escenarios coyunturales, fruto de ciclos económicos, como lo demuestra el análisis en el caso de Manizales. En este municipio, las consecuencias negativas de la sobrecarga en las superficies pueden ser distribuidas y compensadas, sí se tiene el conocimiento particular de las superficies que componen la condición urbana de la ciudad; si no se asocia la carga de usos y funciones, con factores de densidad o aglomeración. De esta forma, elaborar indicadores particulares por comunas daría garantía sobre los argumentos existentes para definir políticas públicas, en cuanto al desarrollo urbano, tomando valor cuando se evidencian condiciones particulares como las siguientes:
La forma como la superficie urbana se habilita en la comuna Ciudadela del Norte es coherente con el crecimiento de la población, al mantener la densidad, según la Tabla 3, pero se hace necesaria una revisión de las condiciones de las viviendas construidas en la lógica de “Vivienda prioritaria o social9”, para establecer si las condiciones de las soluciones habitacionales se han mantenido y, en este sentido, soportar que el costo del suelo no sufra presiones especulativas que distorsionen el valor de la vivienda. Con ello, las decisiones en función del ordenamiento territorial, por parte de la administración local, serían acertadas y respetuosas frente a las políticas públicas propuestas a nivel nacional.
Dentro de las políticas que señalan el objetivo de minimizar el déficit habitacional para la población menos capaz, en términos adquisitivos, resulta llamativo como, a partir de las tablas 1,2 y 4 , se puede soportar que la comuna Ciudadela del Norte fue la seleccionada para proveer el suelo demandado en los términos necesarios por los programas. Sin embargo, sí la necesidad pública de contar con suelo urbano por habilitar, soportado en los marcos de la Constitución política de 1991 y de las leyes de ordenamiento territorial, está en las poblaciones con menor capacidad, es difícil encontrar la razón por la cual la mayor cantidad de superficie habilitada, fuera de la comuna Ciudadela del Norte, está en comunas de estratos socio-económicos altos, lo que supone que el déficit habitacional, en Manizales, se ubica en predios destinados a estratos 4, 5 y 6. Esto sería un contrasentido en cuanto a la definición de políticas de vivienda o una razón para soportar fenómenos especulativos no asociados al crecimiento de la población. Por lo anterior, se hace necesario analizar las condiciones particulares de la vivienda, en función de las características tipológicas y constructivas, ya que las reflexiones que nacen como resultado del contraste de información existente en este artículo, suponen que gran parte de las superficies urbanas habilitadas para desarrollo urbano se localizaron en comunas donde la dinámica de crecimiento poblacional no era un factor clave, con lo que las lecturas de densificación de vivienda, en comunas de alto valor del suelo, son un aspecto que motiva la construcción de vivienda. Esto puede ser soportado cuando se demuestra el fraccionamiento de los predios, la construcción en altura de tipologías unifamiliares a multifamiliares en torre o la división de los edificios, para soportar mayor demanda habitacional.
A partir de las consideraciones anteriores, la importancia de hacer seguimiento a factores, en relación con la vivienda y según lo expuesto en el punto dos, es destacable. Asimismo, resulta interesante contrastar el cambio de función de los edificios, que pasan de tener usos residenciales a tener usos comerciales, lo que supone la expulsión de habitantes. Este fenómeno genera condiciones particulares en las superficies urbanas, al presionar a las comunas con una oferta de infraestructura y cobertura de servicios diferenciales, lo que se traduce en pérdida de capacidad de habitabilidad para una ciudad que está en pro de dinámicas comerciales. Tal problemática puede generar fuertes distorsiones en el desarrollo urbano, si existen alicientes, beneficios o estímulos mal direccionados. Por lo tanto, una revisión en torno a los usos asociados al turismo, como hoteles, restaurantes, bancos, y centros comerciales, entre otros, según las comunas de mayor actividad) es otro factor asociado a la vivienda que debe integrar los parámetros de análisis de dicha infraestructura, para generar índices de pérdida de capacidad habitacional10.

Referencias
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Citas bibliográficas
1 Indicadores construidos por Banco Mundial. Desarrollo Urbano. Datos y cifras http://www.bancomundial.org/temas/cities/datos.htm
2 Según cifras del Banco Mundial, se proyecta que las ciudades que se consoliden o desarrollen en el continente asiático, soportarán el 58,3% de la población urbana mundial.
3 Concepto que describe los fenómenos de migración poblacional, estimulados por condiciones diversas que generan densidad, propiciando rápido desarrollo y urbanización del territorio.
4 Fujita, M., Krugman, P. y Venables, A. (2000). Economía espacial. Las ciudades, las regiones y el comercio internacional. Barcelona: Ariel pp. 19-20.
5 Thompson, W. S. & Thomlinson, R. (1969). Problemas demográficos. Controversia sobre el control de la población. México D. F.: Diana. 
6 Ver capítulo 3. Modelos e Indicadores Urbanos, en Salvador Rueda Palenzuela. (1999). Modelos e Indicadores para ciudades más sostenibles. Barcelona: Fundación Fòrumambiental.
7 Definición, según el Banco Mundial, sin parámetro temporal de muestra, disponible en: http://datos.bancomundial.org/indicador/EN.POP.DNST
8 CURRIE, L. (1998). Urbanización y desarrollo. Un diseño para el crecimiento metropolitano. Bogotá: Cámara Colombiana de la Construcción, CAMACOL, pág. 40-42.
9 Ley de Vivienda 1537 de 2012.
10 Dentro de la metodología propuestas por la Agencia Europea de Medio Ambiente, en el Taller sobre Indicadores de Huella y Calidad Ambiental Urbana. Barcelona, 1999.